物业维修管理-供暖用户管理

　　一、订立供暖条款
　　在合约中订立供暖条款，如合约中规定：“甲方(管理方)负责小区的集中供暖服务和管理工作，乙方(业主)接受甲方供暖服务和管理工作，愿意以国家制定的标准或双方商定的标准按期交纳取暖费”。这有利于管理供暖用户，防止不按规定取暖，到期不交或拖延交纳取暖费等不良行为。

　　二、制定供暖管理办法
　　制定供暖管理办法，并在用户手册中阐明，增加管理的透明度。设立24ｈ值班制度，公布接待电话，处理用户报修，在用户手册中还应说明供暖费的收费标准与交纳方式。

　　三、教育用户最经济地取暖
　　1.教育用户自觉控制热水(汽)流通量，保持室内适当温度(18℃)，不宜造成过热过冷或忽热忽冷。

　　2.用户家中暂时无人或长期无人居住时，自觉关闭散热器热水(汽)入口阀门、减少热量的无效耗散。

　　3.检查房间的密封性能，加强保温措施。

　　4.用户家庭装修需变动散热器位置型号时，要取得管理人员的现场认可，否则视为违约行为，用户承担由此造成的一切后果。更不能无故损坏散热设备，遇有问题不能解决时，请管理人员解决。

　　四、供暖费用的收取
　　1.供暖收费的计算方法

　　供暖收费的计算方法有三种：

　　(1)按建筑面积或使用面积计。如建筑面积70㎡的套房每平方米每月收费0.8元，该套房业主每月应交纳56元取暖费。

　　(2)按热水或蒸汽的实际流通量计。如某用户1个月用热水90m3(指通过散热器的循环水量)，按每月0.6元／m3，该用户应交取暖费54元。

　　(3)按户计。不论面积大小每户承担同样标准的取暖费。

　　实际上，最常用的方法是第一种，最合理的方法是第二种，第三种方法适用于特殊场合。第二种方法能够促使用户最合理地取暖，如举家外出就会有意识地关闭散热器的进水阀门，减少了热量的无谓消耗。我国供暖管理应在这方面下功夫，多节省能源。但由于热水计量仪器昂贵，实际应用上受到很大局限。所以目前国内大都采取第一种方法计量，取费参数容易得到，又不需其他成本。

　　2.用户供暖管理费用的缴纳和监督

　　按期缴纳供暖管理费用是用户的责任，供暖管理费应在供暖期前缴纳。对未能按期缴纳的，管理人员要调查用户情况，弄清不交原因，如出差时间长、经济困难或无人居住等，只要经济条件允许，都应监督上交，对久拖不交的应诉讼法律。对于个别用户(已交费)室内采暖温度长期达不到标准(16℃以上)，或在某一个时效内(如24ｈ)用户报修而没有及时维修等情况。影响正常采暖的，可制定合理的补偿标准。